Жилищный кризис в Армении

На главной площади Еревана, прямо напротив здания правительства, практически каждый день можно увидеть протестующих людей. Вооружившись разнообразными плакатами, они приходят сюда, чтобы их голос был услышан. Они приходят со своими социальными, экономическими и политическими требованиями, и каждый из них пытается рассказать свою личную историю.

Эта площадь всегда была уникальным «местом паломничества». Местом, где запросы общества становятся особенно осязаемыми. После второй Нагорно-Карабахской войны 2020 года количество таких «паломников» на площади значительно возросло.

Несмотря на июльский зной, здесь собирались переселенцы из Гадрутского района Нагорного Карабаха. Они приехали сюда не в первый раз: после окончания войны и перехода Гадрута под контроль Азербайджана они регулярно проводят акции протеста перед зданием правительства и другими государственными учреждениями, в том числе перед представительством ООН. Подобные акции протеста уже стали частью жизни этих людей.

Здесь чувствуется дух общности: все знакомы друг с другом, все разделяют одни и те же проблемы и тревоги. Жизнь этих людей во многом очень похожа. Их объединяет то, что все они родом из Гадрута, и все имеют статус вынужденных переселенцев. Многие не могут смириться с этим статусом, а те, кто может, все же не теряют надежды на то, что когда-нибудь в будущем их положение изменится.

На митинге протеста выступает Левон Айрян, председатель общественной организации «Во имя Гадрута». Пока он произносит речь, которая звучит, на мой взгляд, как геополитический анализ, собравшиеся на митинг женщины рассказывают мне о своих повседневных проблемах. Так я познакомился с Эсмирой Мадунц.

Эсмира тоже родом из Гадрута: она рассказывает, что 8 октября 2020 года ей пришлось бежать оттуда вместе со всей семьей и переехать в Армению. Сейчас она живет в семье своей дочери в однокомнатной съемной квартире в Абовяне — маленьком городке в Котайкской области недалеко от Еревана. Всего в квартире живет пять человек, так что места едва хватает на всех: о каком бы то ни было личном пространстве речь, понятное дело, вообще не идет.

«Мы требуем, чтобы Гадрут был возвращен Арцаху (Нагорный Карабах), чтобы мы смогли вернуться домой. Если это невозможно, пусть строят здесь здание для нас, обеспечивают нас жильем, создают общину для беженцев», — говорит Эсмира Мадунц.

Домовладелец, сдающий квартиру семье Эсмиры, решил увеличить арендную плату в полтора раза: с 60 тысяч драмов (приблизительно 150 долларов США) до 90 тысяч драмов (около 225 долларов США). Беженцам пришлось согласиться на его требования, так как они знали, что новую квартиру найти будет невозможно. Материальное положение семьи становилось все тяжелее, а цены повсюду росли.

Основные требования протестующих были связаны с ежедневно обостряющимся в Армении жилищным кризисом. Правительство выдает вынужденным переселенцам из Нагорного Карабаха субсидии на жилье в размере 40 тысяч драмов в месяц, но этого явно недостаточно для решения их социальных и финансовых проблем. Десятки перемещенных семей, финансово необеспеченных, оказались под угрозой остаться без крова. С июля по настоящий момент, по мере роста инфляции, положение беженцев только усугубилось.

Жилищный кризис в Армении разразился сразу же после 24 февраля, когда российский диктатор Путин решил начать полномасштабное военное вторжение в Украину.

Тысячи россиян бежали из страны: многие нашли пристанище в странах Южного Кавказа. Кто-то спасался от политических преследований, кто-то — от экономических санкций в отношении России. Поскольку Армения, как и Россия, входит в Евразийский экономический союз (ЕАЭС), для граждан стран-членов этого союза действуют упрощенные процедуры по таким вопросам, как получение вида на жительство и права на работу. Эти и другие причины привели многих российских мигрантов в Армению. В феврале и марте началась, как теперь принято говорить, первая волна миграции.

Конечно, русских встретили в Армении с распростертыми объятиями. Так как в Армении широко распространен русский язык, у вновь прибывших мигрантов не было языковых проблем, как не было и дискриминации по отношению к ним со стороны местного населения: никто не кричал на них на улице и не требовал убираться домой. Однако домовладельцы и агенты по недвижимости, воспользовавшись ситуацией, резко повысили арендную плату. Если для мигрантов такие цены были сопоставимы с российскими и более-менее приемлемы на первых порах, то для местного населения такая внезапная инфляция оказалась болезненным и несправедливым ударом.

«Хозяин дома позвонил моему мужу и сказал, что мы должны освободить помещение до конца месяца, потому что он решил сдать его вновь прибывшим русским; в противном случае мы должны будем платить больше», — рассказывала мне в феврале учительница средней школы Наринэ Аветисян. На момент нашего разговора она находилась в декретном отпуске после рождения ребенка, и они втроем с мужем и ребенком жили на съемной квартире в ереванском районе Эребуни.

Хозяин дома, где живет семья Наринэ, решил увеличить арендную плату, несмотря на то что условия аренды были обговорены уже давно. Наринэ с мужем приехали в город из области, так как нашли работу в Ереване. Но их доходы не позволяли им платить за жилье больше, а найти новую квартиру не позволяли взлетевшие цены.

Семья Наринэ – одна из тысяч семей, оказавшихся в подобной ситуации. Когда только начиналось массовое выселение армян из квартир в пользу русских мигрантов, готовых платить за аренду больше, мне встретились более десятка семей, рассказавших очень похожие истории.

Жилищный кризис коснулся огромного количества разных групп населения: студентов, рабочих из других регионов Армении, переехавших в столицу, нагорнокарабахских беженцев (таких, как Эсмира), и многих других армян из различных социальных слоев.

Большинство моих друзей и знакомых снимают жилье. Снимаю квартиру и я сам, и поэтому я тоже боялся, что моя квартплата вырастет и мне придется возвращаться в свой родной город Гюмри. Мои квартирные хозяева оказались людьми гуманными и не повысили мне арендную плату, но страх оказаться на улице все равно остался.

Жилищный вопрос всегда очень интересовал меня. Еще в 2019 году я провел небольшое журналистское исследование и изучил цены на аренду жилья в Ереване. Так как рынок арендуемой недвижимости в Армении практически не регулируется, проблема цен на жилье остается актуальной и по сей день. Даже поверхностное сопоставление цен 2019 года с нынешними позволяет сделать вывод, что арендная плата выросла за этот очень короткий период времени втрое, и даже вчетверо.

В социальных сетях люди сравнивали стоимость жилья и удивлялись, что ереванские цены оказались на одном уровне с нью-йоркскими, берлинскими или парижскими. Чтобы снять приличную квартиру в Ереване, сегодня надо выложить как минимум 1500 долларов США в месяц. После «Бархатной революции» мы тоже столкнулись с инфляцией на рынке жилья, но тогда никто не мог бы даже представить себе, какого масштаба глобальные и локальные проблемы будут ожидать нас всего через год.

Правительство занимает пассивную позицию, по всей видимости, не желая в той или иной форме вмешиваться в свободные рыночные отношения. Пострадали прежде всего квартиросъемщики, которые вообще не могут рассчитывать на поддержку со стороны какого бы то ни было государственного института: в нынешних условиях практически невозможно представить себе, что кто-то будет защищать их права.

Домовладельцы в подавляющем большинстве не подписывают официальных договоров с арендаторами, иначе они не смогли бы в любой момент изменить условия аренды, назначить новую цену или попросту выгнать жильцов, а кроме того — они должны были бы платить налоги государству.

Арендаторы смогут полностью защитить свои права только в том случае, если их контракт с арендодателем будет официально подписан, нотариально заверен и зарегистрирован в Комитете кадастра Республики Армения. В этом случае домовладельцу придется заплатить налог в размере 10%, в соответствии с Гражданским кодексом Армении.

Обычно договор, составленный агентом по недвижимости и подписанный обеими сторонами, считается «вполне законным» контрактом. Однако в большинстве случаев после подписания такой договор нигде не заверяется и не регистрируется в кадастре. А значит (и это подтверждается многочисленными примерами), подобный договор не сможет защитить квартиросъемщика, если домовладелец решит поднять цену или передать жилье в аренду другому лицу.

В некоторых европейских странах права арендаторов защищаются законом. Существуют различные механизмы контроля за рынком недвижимости и защиты прав граждан. Разумеется, такое положение дел стало возможным благодаря длительной борьбе граждан этих стран за свои жилищные права.

На Южном Кавказе — и, в частности, в Армении — таких механизмов защиты квартиросъемщиков до сих пор не существует, и в настоящий момент нет никаких оснований полагать, что законодатели намерены в ближайшее время заняться их разработкой. И это несмотря на то, что проблема законодательного регулирования жилищного рынка стоит очень остро и уже затронула тысячи людей. Организованного гражданского движения в защиту прав арендаторов тоже пока не возникло — невзирая на массовое недовольство существующим на рынке жилья положением дел. Впрочем, отсутствие такого движения, пожалуй, вполне объяснимо. учитывая другие, гораздо более значительные проблемы геополитики и безопасности, которые армяне вынуждены решать сегодня.

В итоге арендаторы оказываются предоставлены сами себе: им приходится самостоятельно бороться, с одной стороны, с арендодателями, пытающимися получить максимальную прибыль, а с другой — с экономическими последствиями недавней войны.

В отсутствие организованного гражданского движения люди пытаются найти свои собственные решения проблем.

Ашот Айрапетян, администратор фейсбук-группы «Квартиры в аренду», насчитывающей почти 60 000 участников, еще в марте рассказал мне о своих попытках решения жилищной проблемы. Например, он запретил размещать в группе объявления о квартирах, стоимость которых превышает 200 тысяч драмов (примерно $500). При этом объявления о квартирах стоимостью до 160 тысяч драмов (около $400) бесплатны, а объявления стоимостью 160–200 тысяч драмов получают одобрение при условии, если арендодатели отправят донат на сумму 20 тысяч драмов (примерно $50) на любой благотворительный армянский проект и пришлют квитанцию Ашоту. Для брокеров за участие в группе предусмотрена ежемесячная плата в размере 50 тысяч драмов (около $120): такова сумма, которую они должны жертвовать на любой общенациональный армянский проект, — на этих условиях, в соответствии с правилами группы, им разрешено размещать свои объявления.

Ашот считает, что эти правила — временная мера, они будет действовать до тех пор, пока рынок аренды не будет законодательно урегулирован. Подавляющее большинство постов в группе размещают пользователи, которые ищут квартиры по приемлемым ценам, — и многим из них в самом деле удается найти жилье через группу.

Хотя аналитики предсказывали, что рост цен на съемное жилье не сможет продолжаться долго, арендная плата не только не снизилась, но и продолжила экспоненциально расти.

Когда в сентябре в России была объявлена частичная военная мобилизация, в Армению пришла вторая волна русских мигрантов. На этот раз среди них оказались не только этнические русские, но и этнические армяне с российским паспортом. В результате на ереванском рынке сдаются даже гаражи и подвалы, спешно переоборудованные под квартиры, а цены на недвижимость в крупных областных городах Армении (таких, как Гюмри, Ванадзор, Капан или Дилижан) достигли февральского масштаба цен в Ереване.

На онлайн-платформе Urbanista, посвященной городским проблемам, архитектор-урбанист Эгине Пилосян опубликовала свое исследование под названием «Доступно ли жилье в Армении», где она пытается определить критерии, на основании которых жилье может считаться «доступным».

В частности, как указано в этом тексте, «согласно общепринятой мировой практике, доступным считается жилье (как арендуемое, так и находящееся в собственности), расходы на которое не превышают 30–35% от ежемесячного дохода семьи, причем расходы на аренду жилья должны включать в себя и коммунальные услуги».

По мнению Пилосян, такой подход ошибочен, поскольку «не учитывает размеров семьи, а значит, расходов на каждого члена семьи. Семьи с самым низким доходом — даже в случае, если им удается найти на жилье в пределах 30% от своих доходов, — могут, тем не менее, с трудом оплачивать не связанные с жильем потребности за счет оставшихся 70%. В то же время в высокодоходном секторе домохозяйства часто тратят на жилье гораздо более 30% своего дохода».

Справедливость этих наблюдений очевидна на примере переселенцев из Нагорного Карабаха: малообеспеченные группы населения (а беженцы из Нагорного Карабаха зачастую не имеют даже среднего дохода) в настоящее время не только не могут найти жилье в пределах 30% своего дохода, но и с трудом находят средства на остальные нужды после выплаты квартплаты. Эти обстоятельства заставляют переселенцев организовывать акции протеста и требовать от правительства решения жилищных проблем.

В реальности, существует большой разрыв между ценой и качеством: квартиросъемщики обычно не получают жилье такого качества, которое соответствовало бы их арендной плате.

Согласно процитированному выше исследованию, «бóльшая часть жилого фонда, находящегося в эксплуатации в Армении в настоящее время, представляет собой многоквартирную застройку советской эпохи. Около трети жилого фонда было построено за два десятилетия, с 1951 по 1970 годы, еще 46% — в следующие два десятилетия, предшествующих распаду СССР, с 1970 по 1990 годы, и лишь 16% были возведены за три десятилетия после провозглашения независимости Армении. Часть жилого фонда значительно пострадала во время Спитакского землетрясения 1988 года».

Совсем недавно Миграционная служба Армении обнародовала данные о количестве пересечений границы за период с января по сентябрь этого года. В этих данных отражено число иностранных граждан, въехавших в Армению, а также выехавших из Армении и, соответственно, разница между этими цифрами.

В результате складывается довольно интересная картина. Несмотря на распространенное мнение о том, что в Армении находится большое количество русских иммигрантов (русских в Армении можно увидеть повсюду), в реальности оказалось, что число русских, постоянно проживающих в стране, не так уж велико.

Согласно данным Миграционной службы, с января по сентябрь этого года в Армению въехало 786 684 гражданина России, а выехало — 744 508 человек. Следовательно, в Армении осталось 42 176 граждан России.

Конечно, данные за последний квартал еще не были опубликованы, однако следует учесть и тот факт, что в это общее число входят туристы (составляющие, возможно, треть или даже две трети от общего числа приехавших), а также этнические армяне, имеющие российское гражданство. Таким образом, опубликованные цифры показывают, что не так много россиян, как это кажется на первый взгляд, решили обосноваться в Армении.

Когда Россия начала войну против Украины и в Армению стали приезжать русские, многие увидели в этом хорошую возможность для развития экономики страны и укрепления ее за счет прибывающего человеческого капитала. Как стало теперь очевидно, многие россияне рассматривали Армению, в сущности, как транзитную страну, а кроме того, многим из них пришлось вернуться в Россию.

Поскольку исследований на эту тему практические не ведется, трудно сказать с уверенностью, почему большинство российских мигрантов принимают решение покинуть Армению и какую роль в этом решении играет жилищный кризис. Но если у человека есть возможность снять квартиру в одном из городов средиземноморского побережья, например в соседней Турции, и это обойдется дешевле, чем квартира в Ереване, — то в этом случае выбор будет очевиден. Стоит заметить, что большинство российских мигрантов, которые смогли позволить себе выехать из России, имеют удаленную работу (скажем, в IT-сфере), и логично, что для них цены на жилье были важным фактором, влияющим на решение остаться в той или иной стране или уехать.

Любопытно, что каждый раз, когда заходит речь о жилищном кризисе, всегда находятся люди, пытающиеся представить ситуацию в более благоприятном виде. Скажем, резкий рост цен, подобный нынешнему, они считают вполне нормальным явлением, как правило, ссылаясь на формулу «спрос — предложение», которую считают практически универсальным аргументом в любом споре на темы экономики.

Спрос, в самом деле, велик, поэтому домовладельцы пытаются выжать максимальную прибыль из своей недвижимости, — с этим поспорить трудно. Человеческая жадность не знает границ — даже в критических ситуациях, когда солидарность и взаимопомощь становятся жизненной необходимостью.

Проблема, однако, в том, что сектор съемного жилья в стране вообще не регулируется: все отдано на откуп «саморегулирующегося» рынка, и из-за этого жилищный кризис продолжает углубляться.

В сочетании с растущей инфляцией, этот кризис, усугубляющийся день ото дня, нарушает право на жилье подавляющего большинства арендаторов как местных жителей, так и российских мигрантов, принадлежащих к среднему классу или к слоям населения с низким доходом.

В отсутствие необходимых разумных регулирующих мер со стороны правительства, жилищный кризис в его нынешних масштабах ощущается не только самыми уязвимыми слоями общества — на самом деле, он ставит под угрозу саму надежду на превращение Армении в страну, способную обеспечить комфортное существование всем мигрантам, включая специалистов высокой квалификации, способных внести значительный вклад в развитие экономики страны.

Нынешние цены на арендуемое жилье составляют 30–35% ежемесячного дохода только для самых обеспеченных семей. Однако, как правило, состоятельные люди сами владеют квартирами и им не приходится снимать жилье. Для остальных же ситуация остается удручающей: нерегулируемый рынок жилья вытесняет большинство квартиросъемщиков на периферию, тем самым еще больше обостряя проблемы бедности и социального неравенства.

До тех пор, пока люди, вынужденные снимать жилье: переселенцы из Нагорного Карабаха, семьи простых людей, студенты и пр. — ощущают на себе последствия жилищного кризиса; до тех пор, пока российские мигранты покидают Армению из-за резкого роста арендной платы; до тех пор, пока лица, принимающие решения, продолжают делать вид, что проблема не существует и со временем все «нормализуется», — Армения не будет считаться страной, способной защищать права людей, в том числе право на жилье. Страной, способной дать людям возможность построить достойную жизнь в Армении.

Некоторые видят решение в публичном осуждении арендодателей и брокеров по недвижимости, которые поддерживают высокие цены на рынке жилья. На локальном уровне это, вероятно, может сработать, но системным решением проблемы никак не является.

Это звучит как очевидность, но системные проблемы требуют поистине системных решений, которые должны исходить от лиц, уполномоченных принимать решения. К сожалению, эти люди либо не могут найти решение, либо не хотят, — либо и то, и другое одновременно.

В то время как простые люди, нуждающиеся в крыше над головой, испытывают всевозможные социально-экономические проблемы, правительство, по сути, не предлагает никаких решений. Арендаторам остается лишь ожидать, пока рынок урегулирует сам себя. Фактически, в ситуации нынешнего жилищного кризиса многие люди вынуждены жить и работать только ради того, чтобы платить за аренду.

Перевод с английского — Кун